江門市跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”

貸款業(yè)務(wù)操作流程自律指引

 第一章  總則

 第一條 本操作指引中的跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款跨行業(yè)務(wù)是指買賣雙方交易房產(chǎn)為原貸款銀行存量個(gè)人住房貸款抵押物，賣方經(jīng)原貸款銀行同意，在不結(jié)清原貸款的情況下辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，買方向新貸款銀行申請(qǐng)“帶押過戶”貸款，新貸款銀行的貸款審批通過后，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、抵押變更登記及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)二次抵押登記，待房產(chǎn)完成過戶并辦妥買方貸款抵押登記手續(xù)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明后，將貸款資金發(fā)放至原貸款銀行指定資金監(jiān)管賬戶。個(gè)人二手住房貸款資金到位后，原貸款銀行須先結(jié)清存量貸款再釋放剩余資金至賣方的指定賬戶。本操作流程指引僅適用于跨行商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

 第二條 跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)遵循以下原則:

（一）全程管理原則。辦理過程中嚴(yán)格監(jiān)控個(gè)人二手住房交易各個(gè)環(huán)節(jié)，密切跟蹤交易房產(chǎn)過戶、抵押登記變更、關(guān)聯(lián)貸款提前還款手續(xù)等環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)處理進(jìn)度及時(shí)效。嚴(yán)格貸款放款管理，加強(qiáng)資金聯(lián)動(dòng)控制。

（二）實(shí)質(zhì)風(fēng)控原則。一是嚴(yán)防個(gè)人二手住房虛假交易風(fēng)險(xiǎn)。在貸前調(diào)查審查環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)交易真實(shí)性、有效性的把關(guān)，認(rèn)真審核交易背景、房屋買賣合同信息，以防止虛假交易騙貸行為。二是加強(qiáng)對(duì)交易房產(chǎn)狀態(tài)核查。在受理個(gè)人二手住房貸款申請(qǐng)前，銀行應(yīng)認(rèn)真查詢交易房屋的狀態(tài)，重點(diǎn)核實(shí)交易房屋權(quán)屬的有效性，是否存在糾紛、被查封等情況。三是加強(qiáng)對(duì)買賣交易雙方的信用狀況、償債能力審查，防范貸款資金被挪用、凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)。

 第二章  業(yè)務(wù)辦理流程

 第三條 申請(qǐng)?zhí)崆斑€款和申請(qǐng)貸款

（一）賣方向原貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款和跨行辦理“帶押過戶”，查詢提前還款余額及相關(guān)費(fèi)用并出具相關(guān)資料，原貸款銀行原則上在七個(gè)工作日內(nèi)反饋受理結(jié)果。

（二）買方向新貸款銀行申請(qǐng)個(gè)人二手住房按揭貸款，并提交所需資料。

（三）新貸款銀行獲取原貸款銀行指定的資金監(jiān)管賬戶戶名及賬號(hào)，用于發(fā)放買方的購房貸款，并優(yōu)先償還賣方在原貸款銀行的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用（監(jiān)管賬戶信息在原貸款銀行出具的“帶押過戶”同意書上備注）。

（四)新貸款銀行在資料齊備后，依據(jù)各銀行個(gè)人二手住房貸款相關(guān)制度原則上在五個(gè)工作日內(nèi)完成審批貸款，并出具《同意貸款書》。

第四條 首期款監(jiān)管

落實(shí)首期款監(jiān)管。買方向新貸款銀行提供首期款資金支付能力作為個(gè)人二手住房貸款審批依據(jù)。貸款審批后，買賣雙方攜帶新貸款銀行出具的《同意貸款書》到原貸款銀行辦理首期款監(jiān)管，原貸款銀行在材料完備的前提下，原則上三個(gè)工作日內(nèi)辦妥首期款監(jiān)管手續(xù)。

第五條 簽訂跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)協(xié)議文本，包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）買方簽署知曉賣方貸款未結(jié)清，過戶后房產(chǎn)仍將為賣方貸款承擔(dān)抵押擔(dān)保的聲明。

（二）賣方承諾房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先償還其在原貸款銀行的貸款，同意貸款發(fā)放至原貸款銀行資金監(jiān)管賬戶歸還貸款，剩余資金劃入賣方約定賬戶。

（三）當(dāng)關(guān)聯(lián)貸款的借款人并非售房人時(shí)，還須取得關(guān)聯(lián)貸款借款人同意提前歸還貸款的書面材料。

（四）原貸款銀行和新貸款銀行間需明確相關(guān)權(quán)利、義務(wù)的其他協(xié)議。

各方在跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)中所享有的權(quán)利和需承擔(dān)的義務(wù)，以各方簽訂的“帶押過戶”相關(guān)協(xié)議文本的具體約定為準(zhǔn)，具有法律效力。

第六條 提取權(quán)證

原貸款銀行收到新貸款銀行出具的《同意貸款書》后，原則上十個(gè)工作日內(nèi)提取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。

第七條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押變更登記及二次抵押

“帶押過戶”所需資料備齊后，原則上三個(gè)工作日內(nèi)，買賣雙方聯(lián)合銀行到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，并向稅務(wù)部門申報(bào)納稅后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶、抵押變更登記及登記新貸款銀行抵押權(quán)(二次抵押)。

第八條 貸款發(fā)放及歸還

（一）原則上新貸款銀行在核實(shí)符合本行個(gè)人二手住房貸款相關(guān)制度的前提條件當(dāng)天，須按照四方之間的約定放款，收款賬號(hào)為原貸款銀行指定資金監(jiān)管賬戶，放款處理時(shí)做好附言備注，附言內(nèi)容包括但不限于借款人姓名等信息。

（二）原貸款銀行在收到貸款資金后原則上當(dāng)天結(jié)清貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后,將首期款及剩余款項(xiàng)退至賣方指定賬戶，原則上在十五個(gè)工作日內(nèi)注銷原抵押權(quán)登記。

第三章  業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防控措施

第九條 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?？缧袀€(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)主要面臨交易、操作、監(jiān)管資金、抵押物被查封等風(fēng)險(xiǎn)，具體如下：

（一）虛假交易欺詐風(fēng)險(xiǎn)。

（二）業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)?？缧袀€(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)涉及賣方（售房人）、買方（購房人）兩筆貸款，業(yè)務(wù)辦理過程涉及過戶、抵押登記變更、結(jié)清售房人貸款等操作環(huán)節(jié)，流程較復(fù)雜，業(yè)務(wù)辦理過程中存在一定操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）監(jiān)管資金被查封風(fēng)險(xiǎn)。購房人如果存在第三方債務(wù)、法院訴訟、司法案件等外部風(fēng)險(xiǎn)，并主動(dòng)向法院表明在銀行有一筆監(jiān)管資金，監(jiān)管資金將存在被法院查封的可能性。此外，在售房人貸款結(jié)清之前，售房人所售房屋如果涉及第三方債務(wù)、法院訴訟、司法案件等外部風(fēng)險(xiǎn)，并主動(dòng)向法院表明在銀行有一筆監(jiān)管資金，監(jiān)管資金同樣存在被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）抵押物被查封風(fēng)險(xiǎn)。跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，原貸款銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，如包括但不限于：新貸款銀行在房屋過戶并辦妥抵押權(quán)登記后，房產(chǎn)存在法律糾紛被第三方查封，或買方因征信變化等情況引致新貸款銀行不能發(fā)放貸款，導(dǎo)致雙方交易最終未達(dá)成，造成原貸款銀行抵押權(quán)懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

第十條 風(fēng)險(xiǎn)防范措施。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)務(wù)的操作，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，在嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人二手住房貸款有關(guān)管理規(guī)定的前提下，風(fēng)險(xiǎn)防控措施包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）嚴(yán)防個(gè)人二手住房虛假交易風(fēng)險(xiǎn)。在貸前調(diào)查審查環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人二手住房交易真實(shí)性、有效性的把關(guān)，認(rèn)真審核交易背景、房屋買賣合同信息，以防止虛假交易騙貸行為。

（二）加強(qiáng)房產(chǎn)交易過程中的監(jiān)控核查。在受理個(gè)人二手住房貸款申請(qǐng)前，新貸款銀行應(yīng)認(rèn)真查詢交易房屋的狀態(tài)，重點(diǎn)核實(shí)交易房屋權(quán)屬的有效性，是否存在糾紛、被查封等情況。新貸款銀行如需原貸款銀行配合核查相關(guān)事項(xiàng)，原貸款銀行在職責(zé)范圍內(nèi)必須無條件予以協(xié)助。

（三）防范貸款資金被挪用、凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)。一是查詢買賣雙方是否存在涉案涉詐等風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)對(duì)貸款資金監(jiān)測和監(jiān)管，如四方同意，可以協(xié)議商定引入其他風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。三是密切關(guān)注個(gè)人二手住房交易各環(huán)節(jié)，原貸款銀行和新貸款銀行必須加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，督促買賣雙方盡快完成產(chǎn)權(quán)過戶和完成正式抵押登記手續(xù)，切實(shí)防范外部風(fēng)險(xiǎn)。

（四）防范抵押權(quán)懸空風(fēng)險(xiǎn)。雙方銀行可結(jié)合實(shí)際增加抵押、質(zhì)押或采取其他風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，保障銀行資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第四章  附則

第十一條 本指引由江門市銀行同業(yè)公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十二條 本指引是對(duì)跨行個(gè)人二手住房“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)的探索，各銀行應(yīng)按照法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)制要求，結(jié)合實(shí)際操作流程進(jìn)一步優(yōu)化完善。

第十三條本指引2023年1月11日經(jīng)江門市銀行同業(yè)公會(huì)全體會(huì)員大會(huì)審議通過。

附件：

1.業(yè)務(wù)流程圖.docx

2.江門市個(gè)人二手住房“帶押過戶”抵押變更協(xié)議.docx

3.《     》的補(bǔ)充協(xié)議.doc

4.同意貸款書.docx